KPR Syariah

Berhubung kemaren kita niat beli rumahnya pake KPR *karena ga punya duit sebanyak itu juga ya untuk beli cash :P * kemaren gue dan dino uda hunting2 ke beberapa bank untuk tanya2 soal KPR-nya. Oh iya, kenapa KPR Syariah, karena developer perumahan yang pengen kita beli (CGR 2) kerjasama-nya dengan bank DKI Syariah, BNI Syariah, Niaga Syariah dan BNI 46. Jadi yang KPR konvensional hanya si BNI 46.

Berdasarkan pengalaman temen kantor gue yang sekarang lagi KPR rumah, karena tahun ini suku bunga pinjaman naik gila2an .. Jadi ada temen kantor gue yang merasa kewalahan karena angsuran KPR-nya ikut naik. Sebagai ilustrasi, tahun lalu temen gue itu angsuran perbulannya 1,7 juta. Tahun ini karena mengikuti suku bunga, angsurannya jadi 2 juta-an … :shock:  Lupa persis sih angka-nya berapa .. tapi anggaplah angsurannya naik jadi 2 juta, itu aja uda naik 300 ribu .. 300 ribu itu lumayan bukan, kira2 bisa buat makan siang sebulan!

Jadi .. karena pertimbangan suku bunga itulah gue dan dino kemaren2 memutuskan untuk ambil KPR yang syariah.. Walaupun sekarang suku bunga cenderung turun, tapi ga ada yang bisa jamin juga kan tahun2 depan suku bunga bakal turun terus .. Jangan2 malah naik dengan gilanya *amit2 jangan sampe :| * Pertama2 sih biasaaaa .. kita menggunakan jurus google untuk cari tau lebih lanjut soal KPR Syariah ;) Tapi karena kita ngerasa ilmu yang bisa didapat dari mbah google masih minim, jadi kita langsung minta informasi dari pihak terkait (kita cuma sempet tanya2 ke CP developer CGR 2, BNI Syariah dan Bank DKI Syariah). Berikut rangkuman kita … thanks to CP developer kita yang baik hati dan pihak bank yang ga kita inget namanya :P CMIIW ya :)

Pokok Pinjaman/Plafon Pembiayaan

Untuk plafon ini, tiap bank/perumahan bisa berbeda-beda .. Biasanya sih pokok pinjaman (besarnya KPR) adalah 80% dari harga rumah. Jadi kita harus bayar DP ke developer 20%. Tapi gue inget banget, bulan juni 2008 di CGR 2 itu masih bisa DP hanya 10% dan plafon KPR 90% .. Jadi yaaa tergantung kerja sama antara developer dan bank ;)

Maksimal angsuran

  1. BNI Syariah: Maksimal angsuran = 30% dari take home pay suami/istri. Kalau menggunakan join income (penghasilan suami dan istri), perhitungan maksimal angsuran = 30% x (gaji suami + 1/2 gaji istri). Contoh: gaji suami 2 juta, gaji istri 2 juta. Kalau join income, total maksimal angsuran = 30% x (2 juta + 1 juta) = 900.000
  2. Bank DKI Syariah: Maksimal angsuran = 30 % dari take home pay suami/istri. Kalau menggunakan join income, perhitungan maksimal angsuran = 50% x gaji suami/istri (Tergantung keinginan yang mengajukan/gaji yang paling besar, gaji pasangan tidak diperhitungkan, hanya memperbesar persentase saja). Contoh: gaji suami 2 juta, gaji istri 2 juta. Join income, maksimal angsuran = 50% x 2 juta = 1 juta
  3. BNI 46: Maksimal angsuran = 30% dari take home pay suami/istri. Kalau join income, perhitungan maks angsuran = 30% x (gaji suami + gaji istri). Contoh: gaji suami 2 juta, gaji istri 2 juta. Join income, maksimal angsuran = 30% x (2 juta + 2 juta) = 1,2 juta

Persyaratan

Rata2 persyaratan semua bank hampir sama ya …

  1. Mengisi form permohonan
  2. Foto copy sertifikat (HGB / Hak Milik) –> untuk rumah second, kalau rumah baru akan diurus oleh developer
  3. Foto copy IMB –> untuk rumah second, kalau rumah baru akan diurus oleh developer
  4. Foto copy KTP suami dan istri yang masih berlaku
  5. Pas foto terbaru suami dan istri masing-masing 1 lembar
  6. Foto copy kartu keluarga (untuk newlywed yang belum bikin KK sendiri, menggunakan KK masing2)
  7. Foto copy buku nikah atau surat cerai
  8. Status pegawai tetap, minimal masa kerja 2 tahun
  9. Foto Copy SK Pengangkatan Pegawai Tetap dan SK akhir
  10. Surat keterangan dari perusahaan (sebagai rekomendasi perusahaan)
  11. Slip gaji asli 3 bulan terakhir
  12. Foto copy buku tabungan, mutasi rekening 3 bulan terakhir

Biaya dan Asuransi

Kalo dapet info dari pihak bank dan developer, kira2 biaya2 dan asuransi ini sekitar 5-7% dari pokok pinjaman. Lumayan banget ya :( Agar lebih aman, sediakan 7% dari pokok pinjaman.

  1. Biaya administrasi. BNI Syariah = 1% dari pokok pinjaman. Bank DKI Syariah = 1,25% dari pokok pinjaman.
  2. Biaya notaris, termasuk biaya terkait jual beli sesuai tarif
  3. Biaya pengikatan (SKMHT / APHT) sesuai tarif
  4. Asuransi jiwa dan kebakaran sesuai tarif
  5. Ada juga bank yang minta deposit angsuran pertama

Margin

Margin itu Jumlah yang harus kita bayarkan kepada bank sebagai kompensasi dari pemberian pokok pinjaman. Terakhir survei (bulan maret 2009) margin bank:

  1. BNI Syariah. Untuk jangka waktu angsuran 1-5 tahun = 8,5% pertahun, untuk jangka waktu angsuran 6-10 tahun = 9,5% pertahun dan untuk jangka waktu angsuran 11-15 tahun = 10,5% pertahun (Untuk lebih pastinya bisa di konfirmasi ke pihak terkait)
  2. Bank DKI Syariah. Untuk jangka waktu angsuran 1-5 tahun = 9,19% pertahun, untuk jangka waktu angsuran 6-10 tahun = 10,11%pertahun dan untuk jangka waktu angsuran 11-15 tahun = 10,96% pertahun (Untuk lebih pastinya bisa di konfirmasi ke pihak terkait)

Besarnya margin ini flat selama jangka waktu angsuran. Tapi pada perjanjian KPR *katanya* akan ada pasal yang memperbolehkan bank untuk merubah margin tersebut, sehingga besar angsuran kita akan disesuaikan. Namun katanya sih hal ini belum pernah terjadi. Tapi setidaknya ketentuan ini harus diperhatikan dan dipertimbangkan baik2 ;) Nah, lalu gimana cara menghitung besar margin dan angsuran yang harus dibayarkan? Berikut simulasi dengan menggunakan data KPR dari BNI Syariah.

Contoh: Bapak Y ingin membeli rumah seharga 100 juta. Untuk DP 20 % maka Bapak Y harus membayar 20 juta (20% dari harga rumah). Maka yang jadi pokok pinjaman di sini adalah 100 juta – 20 juta = 80 juta. Jika Bapak Y ambil KPR dari BNI Syariah selama 10 tahun. Maka perhitungannya adalah:

Pokok = 80 juta

Margin = persentase margin x jangka waktu angsuran x pokok pinjaman = 9,5% x 10 tahun x 80 juta = 76 juta

Margin total = pokok + margin = 80 juta + 76 juta = 156 juta

Besar angsuran per bulan = margin total/jangka waktu = 156 juta/120 bulan = 1,3 juta

Maka, kalau dilihat berdasarkan maksimal angsuran di atas, gaji Bapak Y minimal adalah 4,4 juta ;)

Jika pada awal tahun ke 6 Bapak Y ingin melunasi pinjaman-nya, maka perhitungan pokok pinjaman yang harus dilunasi adalah (simulasi perhitungan pokok pinjaman ini didapat dari pihak bank DKI Syariah, lupa tanya euy ke pihak BNI Syariah :( ):

Pokok perbulan =  pokok pinjaman/jangka waktu = 80 juta/(10 tahun x 12 bulan) = 666.667

akhir tahun ke 5, pokok yang sudah dibayar = 5 tahun x 12 bulan x 666.667 = 40 juta

Maka sisa pokok pinjaman yang harus dibayarkan = pokok pinjaman – pokok yang sudah dibayar = 80 juta – 40 juta = 40 juta

Untuk gampangnya sih, biasanya pihak bank/developer uda punya tabel angsuran perbulan untuk pokok pinjaman tertentu dari jangka waktu mulai 1 tahun sampai dengan 15 tahun. Jadi kalau masih ada yang belum dimengerti, tanya aja ke pihak bank/developer .. pasti mereka mau bantu kok ^^

About these ads

26 Comments

  1. indahariawan said,

    April 7, 2009 at 5:27 am

    ciiin, makin informatip aja ni blog-nya :D berguna buat yg lg pengen kpr-an ky gue :P tengkiuw locc..

  2. April 7, 2009 at 7:44 am

    ihiiy ciin…. :P

  3. pitpit said,

    April 7, 2009 at 10:16 am

    iya ciiin .. aku nulis soalnya dulu gue juga nyari info ini, tapi susah nemunya, cuma sepotong2 :P
    jadi aku satuin deh semua infonya ;)

    tapi ya itu.. kebijakan tiap bank beda2 sih .. jadi musti dipastiin bener2 ;)

  4. ambar said,

    April 7, 2009 at 12:32 pm

    thanks alot ya…. baru gw dapet info yang up to date niy….. susah juga ternyata cari info kpr bo…

  5. April 7, 2009 at 1:27 pm

    wah, info yg sangat bagus :D

  6. nongki lupa login said,

    April 7, 2009 at 10:44 pm

    cieeh rei..prikikiuw *loh..:)) bikin gosip

  7. pitpit said,

    April 7, 2009 at 11:14 pm

    @Mba Ambar
    Sama2 mbaaa … iya, emang masih susah cari info soal kpr …
    paling enak sih tanya sama pihak bank langsung ;)

    @Rei
    Makasi ^^

    @Nong
    Halah nooooooong =))

  8. avriesa said,

    April 10, 2009 at 9:10 am

    Kl nyari syariah2an knp ga Muamalat Pit?

  9. pitpit said,

    April 12, 2009 at 9:20 am

    karena developer gue cuma kerja sama bank DKI Syariah, BNI Syariah, Niaga Syariah dan BNI 46 meed … ga kerja sama muamalat … :P

  10. mulyadi said,

    April 15, 2009 at 3:53 pm

    tk’s infonya, tapi kenapa bank syariah besar sekali margin nya ya, seperti mencekik leher juga he. Kalau saya mau beli rumah seharga 130 juta, berarti saya nyicil 169

  11. mulyadi said,

    April 15, 2009 at 3:53 pm

    wah sorry ke enter hehehe
    tk’s infonya, tapi kenapa bank syariah besar sekali margin nya ya, seperti mencekik leher juga he. Kalau saya mau beli rumah seharga 130 juta, berarti saya nyicil 169000

  12. mulyadi said,

    April 15, 2009 at 3:57 pm

    sorry ke enter lagi, keyboard gue sensitif nih :D

    tk’s infonya, tapi kenapa bank syariah besar sekali margin nya ya, seperti mencekik leher juga he. Kalau saya mau beli rumah seharga 130 juta, berarti saya nyicil 1.690.000 120/bulan (margin nya jadi 202.800.000) Besar sekali selisihnya ya

  13. lalita said,

    April 20, 2009 at 2:29 pm

    pit pit.. gw baru liat blog lu ini pit mumpung lg lowong, nganggur ga ada kerjaan.. wah pit tnyata kita sama pit lg nyari2. enaknya kalo syariah kalo ada rejeki n mau ngelunasin seblum masa kpr berakhir kita gak kena charge. KMarin an kan sempet ada festival syariah pit, itu mayan tuh bisa dpt info yg banyak gw ampe banding2in semua bank, dan intinya yg paling murah setau gw emang BNI n DKI syariah.btw elu CGR 2 ya?? hehe temen gw jg ada yg disana, selamat menempati rumah baru ya ;)

  14. ranni said,

    April 22, 2009 at 4:14 pm

    Piiittt…info yg bagus buat siap2. Wakakakaka :D

  15. pitpit said,

    April 22, 2009 at 8:34 pm

    @pak mulyadi
    iya, untuk KPR Syariah memang kalau dihitung2, jadi seperti bayar 2 kali lipat ke bank .. tapi itu kan karena memang margin-nya sekarang lagi besar sekali dan tergantung juga jangka waktu pembayaran kita :)
    dan kelebihannya KPR Syariah, selain cicilan ga naik turun, seperti yang temenku (lalita) bilang … kalau mau melunasi, kita ga kena pinalti apa2 ;)

    @Lalita
    Makasi yaaaa :) Gutlak looh cari2 rumahnyaaa :D

    @Ranni
    Ciyeeeeeeeeeeeeeeeeeeh… uda siap2 ni yeeee :mrgreen:

  16. boncelli said,

    April 28, 2009 at 12:10 am

    tengkyu banget oom2 ‘n tante2.
    bermanfaat banget ya.
    I juga mo ambil KPR nih,tapi lokasi rumah blom ada yang cucok :(

  17. vera aldila said,

    July 13, 2009 at 1:23 pm

    aku suka banget dengan informasi KPR syariah yang dibuat ba’pitpit.. infonya menarik sekali untuk diketahui.. ow ya aku vera dari majalah “sharing” majalah ekonomi dan bisnis syariah, kebetulan bulan depan rencananya sharing mau bahas mengenai bank syariah dan keragaman produknya, nah tulisan ini pas banget rasanya. jadi aku mau minta ijin untuk memuat tulisan tentang pengalaman KPR syariah ini, supaya bisa dinikmati oleh pembaca kami.
    saya ingin ngbrol2 langsung bisa ? untuk itu saya mau minta kontak ba’pitpit.
    terimakasih,…

  18. pitpit said,

    July 13, 2009 at 11:00 pm

    wah, alhamdulillah .. emang aku niatnya untuk bagi2 info mba :)
    japri aja ya .. aku uda kirim email ke mba vera :)

  19. Farani Pratama said,

    August 6, 2009 at 1:57 pm

    Salam kenal ya mba,
    Informatif sekali lo tulisanny…
    Kbetulan aq jg pgn ambil rmh cma blm tau dmana..?
    Btw emng bener ya klo melalui Bank Syariah itu cicilan KPR nya fixed smpe lunas???
    Ngga naik-turun kaya Bank konvesional??
    Tlg info ya mba.. Tx.

  20. inonk said,

    August 8, 2009 at 7:58 am

    beuhhhhhhh mantap nih infonya….

    top markotop
    makasih banyak ya…

  21. rachma said,

    October 29, 2009 at 8:22 am

    ma kasih ilmunya ya…sukses buat kmu

  22. tanto said,

    December 9, 2009 at 4:51 pm

    pas..nih..ane lagi butuh banyak info kredit rumah syariah, maksih bro…

  23. Jefry farhad said,

    January 2, 2010 at 5:14 am

    Asmlkm,… Salam kenal, aku Farhad,…
    Bacus sekale sharenya,…..
    satu lagi keuntungan Syariah,….., JADI BERKAH,…..
    Alhamdulillah ,…infonya kepake banget,….

  24. nila 2K said,

    August 12, 2010 at 4:29 pm

    Assalamualaikum,
    hehe, gara2 nyari info soal stroller, malah nemu Pipit n Dino :D and tentang KPR Syariah pula..
    mau nanya pit, klo yg niaga syariah sempet survey2 ga ya? aku sempet naksir sama ketentuan2nya tp kok obrolan di forum2 soal niaga agak2 mbuat ragu2..
    tenkyuu..

  25. aidiamj said,

    February 27, 2012 at 1:16 am

    makasih ya infonya salam kenal ..

  26. hadi said,

    April 17, 2012 at 7:27 pm

    wah luar biasa info nya….klo boleh menambahkan tiap bank syariah ada mekanisme pembagian margin,yaitu flat dan efektif.sebenarnya sama saja misalkan ada bank yang marginnya 9% kemudian bank yg lain ada yang 12-13%,sesungguhnya kedua bank tersebut sama,yang membedakan jenis margin nya,untuk yang 9% jenis marginnya adalah flat jadi bank tersebut mengambil keuntungan yang merata tiap bulannya,kemudian untuk bank yang marginnya 12% jenis marginnya adalah efektif jadi mengambil keuntungan besar di awal dan kemudian keuntungannya makin mengecil tiap bulan disesuaikan dengan pokoknya..
    di bank syariah juga ada akad musyarakah DP nya bisa 10%,nah ada ketentuannya yang membolehkan untuk melakukan review tiap tahun,tapi pada kenyataannya tidak ada review,kemudian untuk DP 20 % biasanya adalah akad murabahah dan tidak ada review
    Demikian,semoga bermanfaat tambahannya


Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s

Follow

Get every new post delivered to your Inbox.

%d bloggers like this: